今天幸运生肖
您的位置:首頁 > 宿遷房產網 > 二手房 > 特別關注>正文

租賃維艱 新派公寓12天斷電漩渦中的王戈宏

時間:2018-02-26 09:17:34    來源:澎湃新聞    瀏覽次數:    我來說兩句() 字號:TT

 王戈宏在深交所敲鐘的那天,郁亮反而成為被忽略的那位。

去年12月14日,王戈宏和郁亮敲響深交所開市的鐘聲,新派公寓類REITs(即新派公寓權益型房托資產支持專項計劃)和萬科旗下印力集團CMBS正式掛牌。

成功發行全國首單住房租賃類REITs,新派公寓一時風光無兩,這意味國內類REITs市場除寫字樓、購物中心、門店、物流倉儲等類型之外又增加“公寓”這一資產類型。

長租公寓物業的獲取,除了主流的“二房東模式”,新派公寓試圖尋求“二房東”以外的身份。私募基金收購、品牌運營管理和開發商定制,是除了作為二房東進行整租之外,新派公寓獲取物業的另外三種方式。

四者相加,即王戈宏口中的“組合拳模式”。這似乎也是一個平衡風險的方法,因為在王戈宏的預想里,“如果光一個拳打的好,肯定會輸掉,一定是四種拳打的都好,才有可能致勝。”

發行類REITs的過程雖非暢通無阻,但總算順利。與此相反,并不為外界看好的“二房東模式”,卻也將王戈宏拖入一池泥潭。

斷電漩渦

新派公寓的第三個項目“國展店”于春節期間遭遇停水停電,其在2月23日對外的聲明中稱,物業的新產權方北京帝景房地產有限公司“直接借檢修名義,于2018年2月11日上午10點至12日上午10點停電,但一直未見人檢修”;同樣的斷電問題于13日下午再次出現,此次“停電已長達12天之久”,且“并無任何維修以及恢復供電消息”。

斷電之后是斷水,根據新派公寓的說法,于2月12日下午接到13日至15日新業主物業停水檢修通知,但“同樣只發現停水,未見其檢修”,且“新派公寓只能自行恢復水閘供水,且并未發現異常”。

觀點地產新媒體了解到,“國展店”實際上是新派公寓在2016年5月租下的天竺鎮天竺大街12號院(天禧大廈)2棟樓宇,租期12.5年,該項目經過裝修之后便推向市場,目前開業運營不到一年。

租約行使了一年半,這個項目便迎來了新舊業主的更替,而國展店產權問題引起的風波在此得到了激化。

2016年初,中介機構北京鼎鋒盛世房地產投資管理有限公司向新派公寓推薦了該項目,并協助新派公寓與原產權方北京九州隆華投資管理有限公司委托的北京騰信科技孵化器有限公司簽署《租賃合同書》。當年5月份,新派公寓正式承租該項目,并取得項目所在地北京市順義區天竺鎮政府《關于天禧大廈產業發展意見的復函》,同意批準天竺鎮天竺大街12號院(天禧大廈)2棟樓宇用于經營的相關文件。

新派公寓在對外聲明中表示,其租賃在前,得知此物業被多家法院查封在后。2017年底,該項目被強制拍賣給北京帝景房地產有限公司,由此這個項目的“二房東”新派公寓迎來了新的“房東”。

2月10日,新的產權方要求將租金從原來的2元/平方米提升至4-4.5元/平方米,洽談未果后,隨之而來的是項目的斷水斷電。

針對此次風波,王戈宏曾稱,“‘買賣不破租賃’對于很多人或許以前只是法律文本上的一條規則,這次讓我們真實上了一課!”

業內人士則表示,即便租賃期限內房屋所有權發生轉移,租約同樣受到法律保護,這也正是王戈宏所稱的“買賣不破租賃”原則,然而這種保障存在一定的條件,如果房屋在出租前已設立抵押權或者已被法院依法查封,則不屬于上述范疇。

因此,業內人士認為,此次事件的關鍵在于租約與抵押之關系,即孰先孰后。在租下物業之前,租賃方如果做到盡職調查,亦能在一定程度上減少類似風險的發生。

針對該事件的最新進展,截至發稿前,觀點地產新媒體未能與新派公寓取得聯系;另一方面,新派公寓的官方渠道顯示,租客目前無法在該項目進行租房預約。

租賃維艱

長租公寓在國內主流的發展模式是“二房東模式”,低價拿房高價出租從而賺取其中的差價。然而,隨著優質物業租賃的高漲,差價的紅利正在逐漸流失;另一方面,前期的租賃投資和裝修投資投入極大,單靠租金收入的回報周期長,亦對擴張造成掣肘。

“二房東”模式的弊端逐漸變得明顯,新派公寓試圖尋求“二房東”以外的身份。

私募基金收購、品牌運營管理和開發商定制,是除了作為二房東進行整租之外,新派公寓獲取物業的另外三種方式,四者相加,即王戈宏口中的“組合拳模式”。

這似乎也是一個平衡風險的方法,因為在王戈宏的預想里,“如果光一個拳打的好,肯定會輸掉,一定是四種拳打的都好,才有可能致勝。”

盡管成立至今超過5年,包括“國展店”,目前新派公寓處于開業狀態的項目合共只有三個,均位于北京,其它兩個分別為東城區北河沿大街的“紫禁城店”和朝陽百子灣路的“CBD國貿店”。

最為有名的當屬被新派公寓收購后,做成旗艦項目并實現類REITs的“CBD國貿店”。觀點地產新媒體了解到,2013年初,新派公寓與賽富基金聯合成立賽富不動產基金,收購并改造了國貿附近的森德大廈,彼時的買入價格是2.2萬/平方米。

王戈宏曾表示,在調研時,得知該項目周邊的拆遷成本已達4.5萬元/平方米以上,而在持有四年之后,周邊住宅已介于8-10萬/平米;其稱,運營期間,該項目的租金亦實現了兩倍增長。

收購四年后,CBD國貿店迎來了高光時刻--新派公寓以該項目未來凈租金收入為底層資產,推出了“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”。

發行了全國首單住房租賃類REITs的新派公寓,一時風光無兩。2017年11月3日,正式得以發行設立時,深交所在微信公告號發文,強調該項類REITs的標志性意義:“本次發行成功標志著國內類REITs市場除寫字樓、購物中心、門店、物流倉儲等類型之外又增加‘公寓’這一資產類型”。

王戈宏認為,長租公寓是一個“品牌+金融”的行業,玩的是“品牌游戲和資本游戲”,他曾經預測,這個行業“要么徹底做輕,像五星級賓館一樣輸出品牌,旱澇保收;要么徹底做重,持有資產,進行運營管理、資產證券化,用金融來創新。”

對于未來的寄望,王戈宏曾表示,新派公寓的物業獲取方式中,開發商定制和私募基金收購將分別占10%,整租方式的二房東模式占比為30%,而品牌運營管理將高達50%的比例。

對于金融創新,新派公寓乃至整個長租公寓行業,目前仍處于探索階段;而住宅租賃的品牌化,同樣剛剛起步;傳統的“二房東模式”亦在遭遇盈利的瓶頸和擴張的難題。

業內人士認為,盡管新派公寓遭遇的“斷水斷電”風波屬于產權問題,但同樣顯示長租公寓行業需要進一步規范和保障,不僅僅是法律層面。

責任編輯:沈陽

更多交流請登錄中國宿遷網論壇bbs.zgsuqian.com

中國宿遷網聲明:本站登載此文出于傳遞更多信息之目的,并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考,不構成任何建議。本站部分資源來自網絡,如有侵犯您的版權及其他權益,請及時與我們聯系,我們核實后將立即刪除。

相關新聞
    無相關信息
網友評論
本文共有人參與評論
用戶名:
密碼:
驗證碼:  
匿名發表
今天幸运生肖 万喜堂集团 测你怎么发财 一赔一赌博押注技巧 赛车北京pk10记录 刮刮乐中奖图片100万 北京pk赛车官网代理 APP自助领取彩金38 上海时时计划软件下载 老时时开奖结果记录 北京pk赛车开奖直播 3肖6码中特 彩票投注站利润 欢乐生肖官方开奖号码结果 北京塞车pk10直播